Kira ilişkisi, hem kiraya veren (mal sahibi) hem de kiracı açısından karşılıklı hak ve yükümlülükler içeren bir borç ilişkisidir. Ancak zaman zaman bu ilişkinin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Kiracının taşınmazdan tahliyesi, yalnızca kanuni yollarla ve usule uygun şekilde mümkündür. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde kiracının dava veya icra yolu ile nasıl tahliye edilebileceği ayrıntılı şekilde ele alınacaktır. 1. Kiracının Tahliyesi Hangi Yollarla Mümkündür? Kiracının tahliyesi genel olarak iki temel yolla gerçekleştirilebilir: Dava Yolu ile Tahliye İcra (İcra Takibi) Yolu ile Tahliye Her iki yol da yargı kararı gerektirir; mal sahibi kiracıyı kendi başına veya zorla evden çıkaramaz. Aksi halde bu durum “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu oluşturabilir (TCK m. 116). 2. Dava Yolu ile Tahliye 2.1 Hangi Durumlarda Dava Açılabilir? Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'na göre aşağıdaki nedenlerle tahliye davası açabilir: a) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1) Mal sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir. b) Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2) Taşınmazın esaslı şekilde onarımı, yeniden inşası veya yıkımı gerekiyorsa, bu gerekçeyle tahliye davası açılabilir. c) Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351) Taşınmazı sonradan satın alan kişi, eğer kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacındaysa, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. d) Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1) Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse ve bu taahhüt yazılı ve geçerli ise, bu belgeye dayanılarak dava açılabilir. e) Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/2) Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara rağmen kira bedelinin düzenli ödenmemesi durumunda, sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir. 2.2 Dava Süreci Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava açılmadan önce bazı durumlarda (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye) kira sözleşmesinin bitiş tarihine kadar ihtar çekilmesi gerekir. Mahkeme tahliye kararı verirse, bu karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır. 3. İcra Yolu ile Tahliye Kiracının tahliyesi, doğrudan icra takibi başlatılarak da mümkün olabilir. Bu yöntem, özellikle kira bedelinin ödenmemesi halinde başvurulan pratik bir yoldur. 3.1 İlamsız Tahliye (İcra Takibi Yoluyla Tahliye) İcra İflas Kanunu m. 269 vd. uyarınca, kiraya veren, kira sözleşmesine dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takip türü iki ana nedene dayanabilir: a) Kira Borcunun Ödenmemesi Kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı, 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, tahliye talep edilir. b) Tahliye Taahhüdü Kiracı daha önce yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse, bu belgeye dayanılarak icra dairesinden doğrudan tahliye talep edilebilir. 3.2 İcra Yoluyla Tahliyede Süreç Nasıl İşler? Kiraya veren, yetkili icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatır. Kiracıya ödeme emri veya tahliye emri gönderilir. Kiracı süre içinde borcunu ödemez veya taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa: Kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunur. Mahkeme kararına göre icra müdürlüğü evi zorla boşaltabilir.   Sonuç Kiracının tahliyesi, hem kiraya verenin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma hakkı açısından dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Gerek dava yolu gerekse icra yolu, belirli yasal şartlara ve prosedürlere bağlanmıştır. Hem kiracı hem kiraya veren bakımından hak kaybı yaşamamak ve yasal süreci doğru yönetmek için konuya hakim bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.